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美國的靠爸首購族

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美國經濟強勁擴張,但房價漲幅遠大於薪資成長,年輕人買房壓力不減反增,將近3成的青年人還是靠家中長輩付頭期款才完成買人生第一間房的夢想。

美國經濟成長強勁,連帶刺激房價不斷上漲,美國年輕人買房壓力跟著增加,有將近3成的首購族頭期款需要家中長輩幫忙。

根據美國聯邦住房局(FHA)的資料,2018年申請FHA購屋貸款的民眾中有請長輩幫忙付頭期款的比率達26%,較2011年的22%多出4個百分點。

FHA隸屬聯邦住房和都市發展部,向FHA申請購屋貸款的民眾多數為首購族,而且信用狀況比較差,較難透過傳統管道申請房屋貸款。

雖說這些借款人需要尋求資金奧援才能買房有其原因,但FHA正密切注意的是,此一比率上揚是否為情況失常的警訊。

傳統房貸買方通常需自備20%的頭期款,但申請FHA購屋貸款的買方首付最低只要3.5%。這類貸款約占美國整體房屋貸款的10%,近幾年來已呈現下降的趨勢。

門檻高 青年擁屋難

儘管房價漲幅近來已見放緩,但每年還是不斷走高,而且房貸利率上揚也加重購屋負擔。對於部分首購族來說,光是要湊齊頭期款都有困難。許多人還有學貸要還,加上薪資增長跟不上房價漲幅,即便想買也買不起。

根據房地美(Freddie Mac)的資料,2017年35歲以下青年族群擁有房屋的比率僅35%,較2004年減少8個百分點。

華盛頓政策分析業者聯邦金融分析公司(Federal Financial Analytics)的合夥人經理佩特洛(Karen Petrou)表示,「相關數據透露出房地產市場有許多問題,對於首購族來說購屋的門檻實在太高。」

26歲的貝倫與法蘭克前不久才剛在達拉斯買下一間房子,他們向FHA申辦購屋貸款,但頭期款還是貝倫的爸媽出資4,000美元。

貝倫指出:「爸媽雖然早就說要幫助我們買房,我們原本打算最好不要靠他們,只是最後還是沒辦法,我們還有兩台車的車貸要繳,買房子的頭期款真的籌不出來。」

首購就求助 違約風險大

向FHA申辦購屋貸款的借款人中有39%獲得頭期款的協助。FHA指出,該機構正在研究此一比率是否已來到一個警戒水位,因為2011年時還不到30%。

佛羅里達州那不勒斯的房貸放款業者CrossCountry Mortgage公司執行副總裁麥斯威爾(Lauren Maxwell)指出,她們公司的首購客戶中,向FHA申辦貸款並獲得家人幫助付頭期款的比率大約有5成。

她說,「買房子可沒那麼容易,大多數人甚至是繳不出頭期款與相關交易費用。」

不過,買房首付資金若是靠他人幫忙的屋主,這些人通常被認為是房貸違約高風險族群,理由是他們本身投入的本錢少,若是房價下跌或是沒工作時,他們很可能就不繳或繳不出房貸,最後房子遭到法拍。

近年來FHA購屋貸款借款人的信用品質確實呈現下滑,根據FHA的報告,2018年借款人每月債務占收入的比重高達43%,已連續6年上揚,平均信用評分下降至670分,為2008年來最低。根據信用報告業者Experian的評比,信用評分若低於670分就屬於次級房貸。